จุดเด่นของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรก

1. ทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรกตั้งอยู่ในทำเลที่ดี โดยส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมที่มีชื่อเสียง

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรกประกอบด้วย โรงงานและคลังสินค้า ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี โดยทรัพย์สินทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรก ตั้งอยู่ในบริเวณอีสเทิร์น ซีบอร์ด (จ.ชลบุรี และจ.ระยอง) ซึ่งถือเป็นจุดยุทธศาสตร์และเป็นศูนย์กลางการดำเนินธุรกิจโรงงานให้เช่าและคลังสินค้าให้เช่าที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ โดยเป็นจุดเชื่อมโยงฐานการผลิต และการขนส่งสินค้าทั้งทางบก (ทางด่วนสายบางนา-ชลบุรีและมอเตอร์เวย์) ทางอากาศ (สนามบินสุวรรณภูมิ) และทางทะเล (ท่าเรือแหลมฉบัง) อีกทั้งยังได้เปรียบในแง่ความสะดวกในการเดินทาง เนื่องจากมีระยะทางไม่ห่างจากกรุงเทพฯ มากนัก โดยทรัพย์สินส่วนใหญ่มีทำเลที่ตั้งอยู่ห่างจากกรุงเทพฯ ประมาณ 122 - 150 กม. จึงสะดวกและเอื้อประโยชน์ต่อการขนส่งสินค้า รวมถึงการติดต่อและดำเนินธุรกิจ โดยปัจจัยดังกล่าวเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้มีลูกค้า/ผู้เช่าสนใจเช่าพื้นที่เพื่อประกอบธุรกิจและอุตสาหกรรมต่างๆ

โรงงานที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนทั้งหมดตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำ 3 แห่งในประเทศไทย ได้แก่ โครงการนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) (ESIE) โครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 (WHA ESIE 1) และโครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1) ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ("กนอ.") สำหรับคลังสินค้าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนนั้นตั้งอยู่ในโครงการเหมราชโลจิสติกส์พาร์ค ซึ่งอยู่ทั้งในและนอกนิคมอุตสาหกรรม อนึ่ง การที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมมีข้อได้เปรียบที่ผู้เช่าจะได้รับสาธารณูปโภค และการบริการที่ได้มาตรฐาน เนื่องจากหน่วยงานกำกับดูแลกำหนดให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจัดหาระบบโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และการบริการที่ได้มาตรฐานให้แก่ผู้ประกอบการที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม

2. ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกบางส่วน ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตประกอบการเสรี (IEAT Free Zone) ซึ่งได้รับสิทธิประโยชน์ในการลงทุนจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) และ/หรือ ตั้งอยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมซึ่งมีโอกาสได้รับสิทธิประโยชน์ในการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรกบางส่วนตั้งอยู่ในเขตประกอบการเสรี (Free Zone) ประกอบด้วย พื้นที่อาคารโรงงาน 45,940 ตารางเมตร และพื้นที่คลังสินค้า 50,996 ตารางเมตร โดยผู้ประกอบการที่ตั้งอยู่ในเขตประกอบการเสรี (Free Zone) จะได้รับยกเว้นอากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีสรรพสามิตสำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ เครื่องมือและเครื่องใช้ในการผลิต ได้รับยกเว้นอากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต สำหรับของที่นำเข้าเพื่อการผลิตสินค้า หรือเพื่อพาณิชยกรรม และได้รับยกเว้นอากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต สำหรับวัตถุดิบรวมทั้งผลิตภัณฑ์สิ่งพลอยได้และสิ่งอื่นที่ได้จากการผลิต

นอกจากนี้ ทรัพย์สินบางส่วนที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งนี้ยังได้รับสิทธิประโยชน์การลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) โดยผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งเช่าอาคารโรงงานที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1) ซึ่งตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุน เขต 2 (BOI Zone 2) ที่ยื่นขอรับสิทธิประโยชน์ก่อนวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2557 จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีอากร โดยได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 7 ปี เมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการอื่นที่ตั้งอยู่ในจังหวัดชลบุรี ซึ่งอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุนเขต 2 (BOI Zone 2) เช่นกัน แต่ตั้งอยู่ในนิคมฯ ที่ไม่ได้รับได้รับสิทธิประโยชน์การลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ผู้ประกอบการดังกล่าวจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีอากร โดยได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเพียง 3 ปี

สำหรับอาคารโรงงานที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 (WHA ESIE 1) และโครงการนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) (ESIE) เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุน เขต 3 (BOI Zone 3) ซึ่งผู้เช่าที่ยื่นขอรับสิทธิประโยชน์ได้ก่อนวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2557 จะมีสิทธิได้รับสิทธิประโยชน์จากการส่งเสริมการลงทุน โดยได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 8 ปี ดังนี้

รายละเอียดสิทธิประโยชน์การลงทุนของผู้เช่าพื้นที่จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)

 

หมายเหตุ: สิทธิประโยชน์การลงทุนที่ปรากฏในตารางด้านบนจะเริ่มนับจากวันที่ผู้เช่าเริ่มมีรายได้จากการใช้ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก

หากยื่นขอรับสิทธิประโยชน์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2558 เป็นต้นมา สิทธิประโยชน์จากการส่งเสริมการลงทุนภายใต้หลักเกณฑ์และเงื่อนไขใหม่ของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) จะพิจารณาจากเงื่อนไขของสิทธิประโยชน์ตามประเภทกิจการ (Activity-based incentives) และสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมตามคุณค่าของโครงการ (Merit-based incentives) โดยหนึ่งในสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมดังกล่าว รวมถึงสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรม กล่าวคือ ที่ตั้งของสถานประกอบการอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตอุตสาหกรรมที่ได้รับส่งเสริม ซึ่งอาจได้รับสิทธิและประโยชน์ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่ม 1 ปี^/1 ในบางประเภทกิจการ ดังตารางด้านล่างนี้

 

หมายเหตุ: ^/1สิทธิประโยชน์ทางภาษีอากร ที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสูงสุดไม่เกิน 8 ปี

ประเภทกิจการ

A1: อุตสาหกรรมฐานความรู้ เน้นการออกแบบ ทำ R&D เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ

A2: กิจการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อพัฒนาประเทศ และกิจการที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูง เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม แต่มีการลงทุนในประเทศน้อย หรือยังไม่มีการลงทุน

A3: กิจการที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูง ซึ่งมีความสำคัญต่อการพัฒนาประเทศ โดยมีฐานการผลิตอยู่บ้างเล็กน้อย

A4: กิจการที่มีระดับเทคโนโลยีไม่เท่ากลุ่ม A1-A3 แต่ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มแก่วัตถุดิบในประเทศ และเสริมความแข็งแกร่งให้แก่ห่วงโซ่อุปทาน

ซึ่งนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1) นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 (WHA ESIE 1) และโครงการนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) (ESIE) ตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุน อันทำให้ผู้เช่าพื้นที่ที่ประกอบกิจการตามเงื่อนไขดังกล่าวมีโอกาสได้รับสิทธิประโยชน์ดังกล่าวข้างต้น

สิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ผู้เช่าจะได้รับนั้น จึงเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ผู้เช่าสนใจอาคารโรงงานให้เช่าและคลังสินค้าดังกล่าวมากยิ่งขึ้น ซึ่งอาจทำให้กองทรัสต์ และ/หรือ ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์สามารถจัดหาผู้เช่าได้ง่ายยิ่งขึ้น เนื่องจากสิทธิประโยชน์ดังกล่าว จะทำให้ผู้ประกอบการมีความคล่องตัวในการดำเนินธุรกิจ และมีขีดความสามารถในการแข่งขันได้มากขึ้น

3. ทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรกอยู่ในศูนย์กลางของอุตสาหกรรมและศูนย์การผลิตชั้นนำของประเทศไทย (Thailand's Leading Manufacturing Hub)

โครงการนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) (ESIE) โครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 (WHA ESIE 1) และโครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1) ตั้งอยู่ในบริเวณอีสเทิร์น ซีบอร์ด (จ.ชลบุรี และจ.ระยอง) ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการผลิตหลักแห่งหนึ่งของประเทศไทย (Thailand's Leading Manufacturing Hub) และเป็นศูนย์กลางของกลุ่มอุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศ อาทิ อุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วนรถยนต์ (Automotive Cluster) โดยอีสเทิร์น ซีบอร์ดเป็นที่ตั้งของบริษัทผู้ผลิตและประกอบยานยนต์ชั้นนำของโลก ได้แก่ ฟอร์ด ออโต้อัลลายแอนซ์ (บริษัทร่วมทุนระหว่างฟอร์ดและมาสด้า) เจนเนอรัล มอเตอร์ส ซูซูกิ และเอสเอไอซี มอเตอร์-ซีพี (ผู้ผลิตรถยนต์ยี่ห้อ MG) รวมถึงบริษัทผู้ผลิตชิ้นส่วนรถยนต์กว่า 224 บริษัททั่วโลก ประกอบด้วย ผู้ผลิตชิ้นส่วน Tier 1 ซึ่งผลิต/จัดหาชิ้นส่วนให้กับบริษัทผู้ผลิตและประกอบยานยนต์โดยตรง อาทิเช่น Bosch Automotive (Thailand), Toyota Bochoku, Faurecia Emissions Control Technologies (Thailand), NTN Manufacturing (Thailand), Valeo, Johnson Controls and Summit Interior, NHK Spring, ZF Lemforder (Thailand), BASF Chemical (Thailand), Michelin Siam, Visteon, Delphi, Lear และผู้ผลิตชิ้นส่วน Tier อื่นๆ^/1 นอกจากนี้ โครงการดังกล่าวยังเป็นที่ตั้งของอุตสาหกรรมชั้นนำอื่นอีกมากมาย อาทิ ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอุปโภคบริโภค อุตสาหกรรมก่อสร้าง และผู้ให้บริการโลจิสติคส์ชั้นนำ เป็นต้น

ด้วยชื่อเสียงและรากฐานที่แข็งแรงของนิคมอุตสาหกรรม อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งศูนย์การผลิตสินค้าและกระจายสินค้าของบริษัทขนาดใหญ่หลากหลายบริษัทในอุตสาหกรรมชั้นนำ จึงส่งผลในเชิงบวกให้ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกมีความน่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการ หรือผู้ให้บริการต่อเนื่องของบริษัทขนาดใหญ่ที่ดำเนินธุรกิจอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม อาทิ ผู้ผลิตวัตถุดิบ/ชิ้นส่วน (Suppliers) เพื่อที่จะลดค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการขนส่งสินค้าให้กับบริษัทดังกล่าว

ที่มา: ^/1 บมจ. เหมราชพัฒนาที่ดิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2559

4. ทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูง ซึ่งมีการวางแผนการเลือกที่ตั้งและการออกแบบไว้เป็นอย่างดี รวมถึงการมีข้อได้เปรียบทางด้านความยืดหยุ่นของทรัพย์สิน

อาคารโรงงานให้เช่าและคลังสินค้าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกอยู่ในสภาพดี และค่อนข้างใหม่ มีอายุเฉลี่ยประมาณ 3.51 ปี ตัวอาคารโรงงานและคลังสินค้ามีความทันสมัยและเป็นไปตามมาตรฐานสากล พื้นอาคารมีความทนทานต่อการใช้งานสามารถรับนํ้าหนักได้ 3.5 - 5.0 ตันต่อ ตร.ม. สำหรับอาคารโรงงานให้เช่า และ 5.0 ตันต่อ ตร.ม. สำหรับอาคารคลังสินค้า โดยจุดเด่นอยู่ที่การออกแบบให้พื้นที่โปร่งโล่ง ไม่มีเสาตรงกลาง ทำให้จัดวางสายการผลิตได้ง่าย มีแสงธรรมชาติและการระบายอากาศที่ดี อีกทั้งยังติดตั้งอุปกรณ์เพื่อความปลอดภัยไว้พร้อม

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกนี้ได้มีการวางแผนการเลือกที่ตั้ง และการออกแบบไว้เป็นอย่างดี โดยคำนึงถึงความรับผิดชอบต่อลูกค้า ผู้ประกอบการและชุมชนแวดล้อม ทรัพย์สินดังกล่าวตั้งอยู่ในพื้นที่สูง ใกล้แหล่งนํ้าสาธารณะ มีการออกแบบระบบสาธารณูปโภคให้ใช้รางระบายนํ้าขนาดใหญ่ และพื้นที่ภายในนิคมอุตสาหกรรมมีความลาดชันช่วยให้สามารถป้องกันนํ้าท่วมจากภายนอก รองรับนํ้าฝนและระบายออกจากโครงการได้อย่างเพียงพอ จึงเป็นการลดความเสี่ยงอันเนื่องมาจากนํ้าท่วมได้เป็นอย่างดี ปัจจัยเหล่านี้จึงทำให้โรงงานให้เช่าและคลังสินค้าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกเป็นที่ต้องการของผู้เช่า

นอกจากนี้ พื้นที่ที่ดินของโรงงานให้เช่าแบบ Detached Building บางโรงงานมีการออกแบบให้มีความยืดหยุ่นเพื่อรองรับการขยายตัวของผู้ประกอบการ โดยมีการสำรองพื้นที่บางส่วนเป็นส่วนที่สามารถต่อขยายจากส่วนที่ผู้เช่าใช้อยู่ในปัจจุบัน (เรียกพื้นที่ในส่วนนี้ว่า "พื้นที่ส่วนขยายเพิ่มเติม (Expandable Area)") โดยเมื่อผู้เช่ามีความต้องการในการขยายพื้นที่โรงงานเพิ่มขึ้นเนื่องจากการเติบโตของธุรกิจ ผู้เช่าในยูนิตดังกล่าวสามารถต่อขยายพื้นที่อาคารโรงงานเพิ่มขึ้น โดยไม่มีความจำเป็นในการย้ายฐานการผลิตไปยังอาคาร โรงงานอื่นที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ผู้เช่าจึงสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกนั้นมีที่ส่วนที่ติดกับพื้นที่สามารถต่อขยายได้ ไม่น้อยกว่าประมาณ 34,424 ตารางเมตร โดยบริษัท เหมราช อีสเทิร์นซีบอร์ด อินดัสเตรียลเอสเตท จำกัดให้สิทธิแก่กองทรัสต์ในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าวเมื่อส่วนต่อขยายดังกล่าวก่อสร้างแล้วเสร็จ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าทรัพย์สิน โดยเงื่อนไขการลงทุนจะเป็นไปตามที่คู่สัญญาจะได้ตกลงกันต่อไป การที่ผู้ประกอบการมีทางเลือกในการต่อขยายอาคารโรงงานจากพื้นที่เช่าเดิม จึงทำให้โรงงานที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกเป็นที่ต้องการของผู้เช่า อีกทั้งยังส่งผลดีต่อการเติบโตของรายได้ที่กองทรัสต์จะได้รับในอนาคตจากการเข้าลงทุนในพื้นที่ส่วนต่อขยายดังกล่าว และสามารถลดความเสี่ยงจากการย้ายฐานการผลิตของลูกค้า

5. ผู้เช่าพื้นที่ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกเป็นบริษัทชั้นนำของประเทศ/โลก อยู่ในอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพที่ดี และมีการกระจายตัวของผู้เช่าเหมาะสม

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกมีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่ดี โดยกลุ่มผู้เช่าพื้นที่ และ/หรือ ลูกค้าของเหมราชและเจ้าของทรัพย์สินนับเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีทั้งศักยภาพทางธุรกิจที่ดีและเสถียรภาพทางการเงินที่ดี อีกทั้งยังมีความหลากหลายในแง่สัญชาติ และการกระจายของประเภทธุรกิจ

โดยหากพิจารณาผู้เช่าพื้นที่รายใหญ่ 5 อันดับแรก ซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่รวมกันประมาณร้อยละ 28.55 ของพื้นที่อาคารโรงงานและคลังสินค้าทั้งหมด อันได้แก่ SAIC Motor - CP, Futuris Automotive (Thailand), ZF Lemforder (Thailand) UTI Worldwide และ Tostem Thailand ต่างก็เป็นบริษัทชั้นนำของโลกและมีความแข็งแกร่งทางด้านธุรกิจและเสถียรภาพทางการเงิน สำหรับประเภทธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่นั้น ผู้เช่าพื้นที่ส่วนมากของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกนั้นประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมยานยนต์ โลจิสติกส์ และอิเล็กทรอนิกส์ โดยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 54.15 ร้อยละ 18.93 และร้อยละ 8.77 ตามลำดับ (คำนวณจากรายได้รวมตามสัญญาเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2559) ซึ่งอุตสาหกรรมเหล่านี้ถือเป็นหนึ่งในกลุ่มอุตสาหกรรมหลักของประเทศ ที่สร้างรายได้จากการผลิตและส่งออกในแต่ละปีเป็นจำนวนมาก อีกทั้งยังมีศักยภาพในการเติบโตเพื่อรองรับความต้องการอุปโภคบริโภคในแถบภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตจากการเปิดเสรีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community: AEC) ดังนั้น จึงสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในอนาคต

หากพิจารณาด้านการกระจายตัวของสัญชาติของผู้เช่าจะพบว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุนนั้นได้รับความนิยมจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติจากหลากหลายประเทศ โดยผู้เช่ารายใหญ่ 3 สัญชาติแรกเป็นบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น ออสเตรเลีย และจีน คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.80 ร้อยละ 14.90 และร้อยละ 13.86 ตามลำดับ (คำนวณจากรายได้รวมตามสัญญาเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2559) ด้วยศักยภาพและความหลากหลายในกลุ่มผู้เช่าดังกล่าว แสดงให้เห็นถึงความโดดเด่นของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกทั้งในแง่ของคุณภาพ ศักยภาพการเติบโต และการกระจายตัวของสัญชาติและประเภทธุรกิจของผู้เช่าอย่างเหมาะสม

6. ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกมีการกระจายความเสี่ยงของการลงทุน (Risk Diversification of Portfolio) อย่างเหมาะสม

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกมีการกระจายความเสี่ยงของการลงทุน อันได้แก่ โครงการที่เข้าลงทุน ทำเลที่ตั้ง ประเภทของทรัพย์สิน ลักษณะของผู้เช่า การครบกำหนดอายุสัญญา เป็นต้น โดยกองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักซึ่งกระจายตัวอยู่ใน 6 โครงการ อันได้แก่ โครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 ("WHA ESIE 1") โครงการนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) ("ESIE") โครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1) โครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค 1 ("WHA LP 1") โครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค 2 ("WHA LP 2") โครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค ("WHA LP 4") ซึ่งโครงการดังกล่าวตั้งอยู่ 2 จังหวัด อันได้แก่ จังหวัดชลบุรี และระยอง โดยส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินที่อยู่ในโครงการ WHA ESIE 1, WHA LP 2 และ ESIE คิดเป็นร้อยละ 41.99, ร้อยละ 19.52, ร้อยละ 16.06 ตามลำดับ (คำนวณจากพื้นที่อาคารทั้งหมดของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก)

ทรัพย์สินหลักประกอบด้วยอาคารโรงงานให้เช่าแบบ Detached Building จำนวน 21 ยูนิต อาคารโรงงานให้เช่าแบบ Attached Building จำนวน 59 ยูนิต และคลังสินค้าให้เช่าจำนวน 21 ยูนิต ซึ่งการกระจายประเภทของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนนั้นจะช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงธุรกิจโรงงานหรือคลังสินค้าให้เช่าอย่างใดอย่างหนึ่งเพียงอย่างเดียว โดยรายได้ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในครั้งแรก สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2559 ประกอบด้วยรายได้จากทรัพย์สินประเภทโรงงานให้เช่าแบบ Detached Building ร้อยละ 49.83 จากโรงงานให้เช่าแบบ Attached Building ร้อยละ 21.02 และจากทรัพย์สินประเภทคลังสินค้าร้อยละ 29.15

ทั้งนี้ ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ทั้งอาคารโรงงานและอาคารคลังสินค้ามีจำนวนทั้งสิ้น 59 ราย โดยมีการกระจุกตัวบ้างในด้านสัญชาติ และอุตสาหกรรม เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการในธุรกิจยานยนต์ และสัญชาติญี่ปุ่น ในส่วนของผู้เช่าพื้นที่รายใหญ่ 5 รายแรก คิดเป็นอัตราส่วนรายได้ประมาณร้อยละ 34.98 ของรายได้รวมทั้งหมดของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก (คำนวณจากรายได้รวมตามสัญญาเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2559) ดังนั้น จึงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าพื้นที่ไม่มากนัก และเมื่อพิจารณาในด้านสัญญาการเช่าและบริการกับผู้เช่าพื้นที่ พบว่าส่วนใหญ่จะมีการครบกำหนดอายุสัญญาภายในปี 2559 และภายในปี 2561 คิดเป็นอัตราส่วนรายได้ต่อรายได้รวมร้อยละ 29.42 และร้อยละ 26.26 ตามลำดับ อย่างไรก็ดี อัตราการต่ออายุการพื้นที่เช่าของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนอยู่ในสัดส่วนที่สูงมาโดยตลอดโดยปี 2557 - 30 มิถุนายน 2559 มีอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าประมาณร้อยละ 80 ของพื้นที่เช่าที่ครบกำหนด โดยสัญญาเช่าที่หมดอายุในช่วง 1 กรกฎาคม 2559 - 30 กันยายน 2559 ร้อยละ 78.4 ของพื้นที่ทั้งหมดที่ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าในช่วงเวลาดังกล่าวมีการต่อสัญญา

จากเหตุผลข้างต้นแสดงให้เห็นว่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกนี้ มีการกระจายความเสี่ยงของการลงทุนในด้านต่างๆ อย่างเหมาะสม

7. ได้รับประโยชน์จากโอกาสในการเจริญเติบโตของธุรกิจในนิคมอุตสาหกรรมที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกจากการเปิดเสรีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community: AEC) และการขยายตัวของอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอันส่งผลต่อการเติบโตของการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของเหมราช ซึ่งจะเอื้อประโยชน์แก่กองทรัสต์

การรวมตัวประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community: AEC) ระหว่างประเทศใน ASEAN จำนวน 10 ประเทศ โดยมีแนวทางเพื่อวัตถุประสงค์ดังนี้

• การเป็นตลาดและฐานการผลิตเดียวกัน
• การเป็นภูมิภาคที่มีขีดความสามารถในการแข่งขันสูง
• การเป็นภูมิภาคที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจที่เท่าเทียมกัน
• การเป็นภูมิภาคที่มีการบูรณาการเข้ากับเศรษฐกิจโลก

โดยคาดว่าหลังจากการเปิดเสรีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ภูมิภาคอาเซียนจะเป็นภูมิภาคที่บริษัทข้ามชาติให้ความสนใจในการเข้ามาลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากสามารถทำธุรกิจได้อย่างเสรีในตลาดเกิดใหม่ (Emerging Market) ที่คาดว่าจะมีการเติบโตอย่างมากทั้งในเชิงขนาดเศรษฐกิจ และจำนวนประชากรในพื้นที่ดังกล่าว นอกจากจะมีศักยภาพในการสร้างรายได้แล้ว การเปิดเสรีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนยังสามารถลดความเสี่ยงในเรื่องการจัดหาแรงงาน หากผู้ประกอบการเข้ามาตั้งฐานการผลิตในภูมิภาคนี้

ทั้งนี้ เนื่องจากประเทศไทยมีทำเลที่ตั้งเป็นจุดศูนย์กลางของภูมิภาคจึงเอื้อต่อการเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ของภูมิภาค (Logistics Hub) อีกทั้งประเทศไทยมีโครงข่ายระบบการคมนาคมที่เชื่อมโยงคมนาคมด้านต่างๆ ทั้งทางนํ้า ทางบก และทางอากาศได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมไปถึงพัฒนาการของระบบโครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้มาตรฐาน และครอบคลุมทั่วถึงพื้นที่ต่างๆ ได้ดีเมื่อเทียบกับประเทศใกล้เคียง ประเทศไทยจึงเป็นหนึ่งในประเทศแรกๆ ของอาเซียนที่นักลงทุนต่างชาติจะพิจารณาเข้ามาตั้งฐานการผลิต ซึ่งเมื่อเกิดการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (Foreign Direct Investment: FDI) จะส่งผลให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศมีแนวโน้มเติบโต เศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมีความมั่นใจมากขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่การเติบโตของการลงทุนภาคเอกชน ปัจจัยดังกล่าวเหล่านี้จะส่งผลให้อุปสงค์ของอาคารโรงงานให้เช่าและคลังสินค้ามีแนวโน้มการเติบโตในทิศทางบวก นอกจากนี้ การเช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการความคล่องตัวในการประกอบธุรกิจเพราะสามารถเริ่มดำเนินธุรกิจได้ทันทีโดยไม่ต้องรอการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและอาจมีต้นทุนการเสียโอกาส ผู้ประกอบการจึงสามารถลดความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจได้ ทั้งนี้ ผู้เช่าส่วนมากของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนนั้น ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมยานยนต์ อุตสาหกรรมโลจิสติคส์ และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ โดยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 54.15 ร้อยละ 18.93 และร้อยละ 8.77 (คำนวณจากรายได้ค่าเช่ารายเดือนของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนสำหรับเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2559) ซึ่งอุตสาหกรรมดังกล่าวล้วนเป็นอุตสาหกรรมหลักในประเทศไทยที่มีมูลค่าการผลิตและการส่งออกค่อนข้างสูง และคาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากการเติบโตในภูมิภาคที่เกิดจากการเปิดเสรีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน นอกจากนี้ ในปัจจุบันสัญญาเช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าส่วนใหญ่มีระยะสั้น จึงส่งผลให้กองทรัสต์มีโอกาสในการปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามสถานการณ์ตลาดในอนาคตอันใกล้ (ที่มา: http://www.thai-aec.com)

สำหรับการขยายตัวของอุตสาหกรรมหลักในทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุน สำหรับอุตสาหกรรมยานยนต์ถือเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมหลักของประเทศและประเทศไทยเป็นศูนย์การผลิตอันดับ 12 ของโลก โดยอุตสาหกรรมยานยนตร์นั้น ยังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยการเติบโตเฉลี่ยของยอดการผลิตรถยนต์คิดเป็นร้อยละ 4.64 ในช่วงปี 2551-2557 แม้ว่าจะมีการชะลอตัวในปี 2556 ซึ่งเป็นผลกระทบจากนโยบายรถคันแรก และมูลค่าการส่งออกยานยนต์และชิ้นส่วนยานยนต์มีการเติบโตคิดเป็นร้อยละ 7.74 ในช่วงปี 2551-2558 สำหรับส่วนของอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ มีมูลค่าการส่งออกขยายตัวคิดเป็นร้อยละ 0.37 ในช่วงปี 2551-2558

ปัจจัยที่ส่งเสริมการขยายตัวของอุตสาหกรรมดังกล่าวจะส่งผลดีต่อเหมราชในฐานะหนึ่งในผู้นำในด้านการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและระบบสาธารณูปโภคในประเทศไทย โดยนิคมอุตสาหกรรมที่พัฒนาโดยเหมราช มีมาตรฐาน มีชื่อเสียง และได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางจากนักลงทุนจากทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มาลงทุนประกอบธุรกิจในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ในช่วงปี 2551-2558 เหมราชได้มีการจำหน่ายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมจำนวนประมาณ 10,589 ไร่ คิดเป็นสัดส่วนยอดขายที่ดินอุตสาหกรรม (Market Share) ถึงประมาณร้อยละ 32.00 และมีจำนวนลูกค้าใหม่เพิ่มขึ้น 274 รายจาก 394 รายในปี 2551 และคิดเป็นการเติบโตเฉลี่ยร้อยละ 7.83 ต่อปี การขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมของเหมราช จะทำให้มีความต้องการของโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ให้กับกองทรัสต์

8. กองทรัสต์มีโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมผ่านสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal)

บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ตกลงให้สิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) เป็นระยะเวลา 7 ปีนับแต่วันที่กองทรัสต์ลงทุนในทรัพย์สินครั้งแรก แก่กองทรัสต์ในการลงทุนในทรัพย์สินในประเทศไทยประเภทอาคารโรงงานให้เช่า และ/หรือ อาคารคลังสินค้าของเหมราช และ/หรือ บริษัทย่อยของเหมราช ในกรณีที่ เหมราช และ/หรือ บริษัทย่อยของเหมราชมีความประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน ให้เช่าที่มิใช่เป็นการให้เช่าที่ดิน อาคารคลังสินค้า และ/หรือ อาคารโรงงาน แก่ลูกค้าทั่วไปตามปกติทางการค้า

โดย "บริษัทย่อย" ให้มีความหมายเช่นเดียวกับที่กำหนดไว้ใน ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ ก.จ. 17/2551 หรือที่แก้ไขเพิ่มเติมในอนาคต และ "บริษัทย่อยของเหมราช" ไม่ให้หมายความถึงบุคคลดังต่อไปนี้

• บริษัทย่อยของเหมราชที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยซึ่งกลายเป็นบริษัทย่อยของเหมราชภายหลังจากวันที่ทำสัญญาฉบับนี้
• บริษัท อีสเทิร์น ซีบอร์ด อินดัสเตรียล เอสเตท (ระยอง) จำกัด และบริษัทย่อยของบริษัท อีสเทิร์น ซีบอร์ด อินดัสเตรียล เอสเตท (ระยอง) จำกัด

โดยการให้สิทธิที่จะปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) แก่กองทรัสต์ตามสัญญาตกลงกระทำการ จะไม่ใช้บังคับในกรณีที่ทำให้เหมราช หรือบริษัทย่อยของเหมราชไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาหรือข้อผูกพันใดๆ หรือตกเป็นผู้ผิดนัดตามสัญญาซึ่งเหมราช หรือบริษัทย่อยของเหมราชได้ทำไว้กับบุคคลใดๆ (ก) ก่อนวันลงนามในสัญญาฉบับนี้ หรือ (ข) ก่อนวันที่บริษัทดังกล่าวจะกลายมาเป็นบริษัทย่อยของเหมราชตามที่ได้นิยามไว้ข้างต้น

9. ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญสูง

กองทรัสต์จะมีการเข้าทำสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์กับบริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะแต่งตั้งเหมราชเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ เหมราชถือเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของประเทศ จัดตั้งบริษัทขึ้นเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2531 โดยเหมราชมีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะด้านการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม และการให้บริการสาธารณูปโภคต่างๆ ทั้งนี้ เหมราชได้ดำเนินธุรกิจจำหน่ายหรือให้เช่าโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานสำเร็จรูป (Ready-built Factory) และคลังสินค้า (Ready-built Warehouse) แก่ผู้ประกอบการทั้งในและนอกนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ มากว่า 20 ปี ปัจจุบัน เหมราชมีโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าให้เช่าที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของเหมราช ซึ่งตั้งอยู่ทั้งในนิคมอุตสาหกรรม และบริเวณใกล้เคียง จำนวนรวมทั้งสิ้น 324 ยูนิต หรือคิดเป็นพื้นที่อาคารกว่า 707,345 ตร.ม.

10. กองทรัสต์และเหมราชมีส่วนได้ส่วนเสียร่วมกัน

บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และ/หรือ กลุ่มบุคคลเดียวกันของเหมราชจะเข้าลงทุนและถือครองหน่วยทรัสต์ในสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 15 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดของกองทรัสต์เฉพาะที่มีการออกและเสนอขายในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรกเท่านั้น เป็นระยะเวลา 3 ปี ทั้งนี้ เพื่อช่วยสร้างความมั่นใจในเรื่องผลประโยชน์ร่วมกันของเหมราช และผู้ถือหน่วยทรัสต์อื่น

11. ทรัสต์ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้

เงินได้ของทรัสต์ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากรตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากรฉบับที่ 533 พ.ศ. 2555